徐州物业公司的关键是预防性维护-尊龙最新版

徐州物业公司的关键是预防性维护

物业管理的关键在于预防性维护！

预防性维护，即使有一点点知识，业内也有许多人开口前来.有些熟悉此事的人认为，业主不一定会批准物业管理部门提出的预防性维修费用。然而，当被问及如何进行预防性维护时，太多人含糊不清.这就是现实。

事实上，因为绝大多数人不了解预防性维护的机制，因为他们像小山一样交织在一起，他们怀疑工时、劳动力和材料消耗以及仪器和设备贬值的发生。

除了不知道，还有“教弟子饿死师父”的担忧.这个秘密并没有透露给人们，但是它只是在他们自己的岗位上默默地进行着.这将导致一些问题，例如在一些人跳槽后，某个物业管理项目中设备和设施的频繁出现。

为了解决业主的疑虑，确保物业管理行业的健康发展，本文将介绍一些分散在基层一线的廉价有效的预防性维护措施。

预防性维护方法的发展

说到预防性维护，人们熟悉的是美国的帝国大厦.经过20多年的运营和使用，那里的设施和设备仍然可以看到沟底，看到轴线上的光，看到设备的真实颜色，而不是错误报道的那种新的修复方式.！老读者可能会将预防性维护与改革开放前中国大陆国有企业的设备管理联系起来。所有这些都是正确的，但是在21世纪的今天，大数据拥有预防性维护的“翅膀”。

在传统意义上的预防性维护中，“倾听棒”被用来直观地感知和判断电机、风扇、水泵及其联轴器是否缺少润滑油，轴承是否异常磨损，电机是否有油炸铁芯(转子在运行中由于轴承异常磨损而摩擦定子绕组)，等等。

在20世纪80年代及以后的欧洲、美国和日本，传统意义上的预防性维护已经开始使用示波器、分贝计、桥梁、振动计、接触温度计、风速计、压力计、气压计和其他仪器和设备来检测机电设备。

20世纪90年代及以后，人们开始使用计算机的计算功能为他们管辖下的设施和设备建立独立的甚至逻辑上相关的数据模型，并从动态、静态和系统的角度记录、分析和判断他们管辖下的设施和设备甚至系统的运行安全和能效。

预防性维护中的重要环节

从这个角度来看，预防性维护可以在几个级别实施：

第一个层次是通过在设施和设备投入运行前测试其功能来判断其管辖下的设施和设备是否需要维护.这项测试不太贵，但是有些能源成本、测试人工成本、设施和设备折旧等等.与紧急维修相比，这些费用几乎可以忽略不计。

第二个层次是使用一些简单的工具和仪器，通过冷备用模式下的简单检查和测试来判断他们管辖下的设施和设备是否安全.至于能效评估，需要通过垂直数据积累和水平数据比较来判断。

第三级是使用一套工具、仪器甚至专业仪器，通过检测其管辖范围内处于冷备用状态或运行状态的设施和设备，以及纵向历史数据和横向比较分析，来判断其管辖范围内的设施和设备的安全、可靠性和能效。

从这个角度来看，检查和测试，即所谓的测试，是预防性维护的核心技术。物业管理下的设施和设备就像“婴儿”.他们不会说人类能听懂的语言，如“饥饿”、“胃痛”、“发烧”等等.相反，他们需要通过测试来确定设施和设备中是否存在隐患.！

事实上，预防性维护并不停留在设施和设备的运行和管理阶段，而是应该从备件的采购和仓储开始.对于要安装在设施和设备中的备件及其构成的系统，在购买过程中提出包括保护级别和使用环境在内的技术参数至关重要.更重要的是，备件购买和入库前的验收环节也需要测试.这也是预防性维护.！

即使已入库检验的备件在收集后投入安装，收集人员也应进行检查，以防止新收集的备件在重新安装和更新后仍然无法实现其功能。

对于那些具有丰富专业经验的从业人员来说，甚至被损坏或报废的替换零件都需要仔细检查和测试，以判断损坏的真正原因，并检查现有设施和设备及其组成系统中是否仍然存在隐患。

说到这一点，人们自然会想到中医所谓的“预防性维护”理论.毕竟，所谓预防性维护的核心是中医的“预防性维护”。“疾病的预防治疗”是通过观察和检查来实现的.设施和设备的预防性维护是通过检查进行的。

(1)在运行状态下，主机和系统的能量效率可以通过记录和比较冷冻或加热回水的水温、主机电流、压缩机排气和吸入端壳体的温度以及主机和系统的上升和下降速率来判断。

(2)在运行状态下，通过对制冷、制热和制冷循环水的采样和测试，以及对水质稳定性的分析和判断，可以识别水质处理和维护工作的服务质量。

(3)通过测量工作条件下的接头温度、工作电流和环境温度，可以分析高低压电力电缆和低压密集母线通道是否安全。

(4)在维护条件下，通过测量和比较绝缘电阻、直流电阻、体温和环境温度，可以判断高低压电力电缆、低压密集母线槽和电机是否安全可靠。

(5)在运行状态下，通过测量和比较电机、水泵和风扇的运行噪音，我们可以判断是否存在隐患，包括轴承、联轴器和定子绕组。

(6)在运行状态下，可以通过测量和比较新鲜空气单元、排气单元和空气管网的风速来调节风量。

(7)在维护状态下，通过检查紧固，可以避免连接端子在间歇性负载特性下的安全性和可靠性。

(8)根据该物业所在地的气象环境数据，通过在该物业管辖范围内的屋顶、平台、地面和地下空间挖沙、清淤和收集井，可以避免汛期“金山水泛滥”.！

(9)在相同的照明条件、视角和相等的距离下，拍摄其管辖范围内物业的外墙(玻璃幕墙).通过对窗户清洁器悬浮平台的照片比较和目视检查，可以发现关闭位置的异常情况，如密封剂和结构胶脱落或失效。

(10)在运行状态下，通过记录和分析每层水管压力表的数据，可以分析减压阀是否需要重新调整。

预防性维护不一定是工程人员的工作范畴.材料管理和客户服务等人员也可以进行预防性维护。例如，在每天早上的轮班期间，轮班同事手动打开电梯轿厢中的紧急按钮，轮班同事与建筑物监控中心合作，在电梯投入运行之前检查电梯轿厢中的紧急按钮是否可靠，电梯轿厢和建筑物监控中心之间的内部通信是否可靠，电视监控摄像机是否能够清晰地观察电梯轿厢内的真实场景，等等。

这个练习也是一种预防性维护，我外地管理团队如何利用现有资源进行紧急救援和救灾，以避免灾难损失范围扩大，并有效避免在其管辖的财产及其设施和设备发生紧急情况时人员受伤？。这项工作不仅检验处置过程是否科学有效，还判断其管辖下的设施和设备及其组成系统是否能够充分发挥其应有的作用。

还有一种强制性预防性测试，如电梯年检、擦窗机年检、压力容器年检、消防年检、电气测试继电器保护、防雷和接地，这些都是物业管理服务提供商、业主和物业用户承担的法律义务。

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